[資訊][房產]房市有搞頭 傳產業變建商

全球原物料高漲啟動的通膨疑慮，帶動沉寂已久的不動產景氣，從前年起開始回春，日前政府開放大陸觀光客來台，更加重市場對於兩岸逐步開放後，陸資來台置產的預期。無論是外在環境，或是內在的心理因素，都造成國內資產價值欲小不易，除了營建業積極推案，連國內傳產大廠也卯起來將閒置土地重新開發，加入搶錢一族。

國內不動產景氣到底有多熱？本月中旬國有財產局標售總統府後面中華路一段的商業區國有土地，元大建設以每坪402萬元的天價標下，震驚市場，也創下台北市第二高價；此外，位於新生北路三段的土地，每坪底價66.1萬元，但在眾家公司爭奪下，最後由上市建商皇鼎建設以每坪228.3萬元拿下，超出底價比率245.41%，還打破國產局歷年紀錄。對於不動產景氣，市場一直有雜音，認為高點已過，看看這些建商的動作，究竟到頂了沒，應該相當清楚。

國內傳統產業搶進不動產市場，所在多有；只是，隨著不動產景氣升溫，業者的動作也更加明顯。近期知名度最高的，莫過於被牽扯進入駙馬爺趙建銘去拜訪過的「膳u」建設，背後的老闆，就是國內鑄件大廠勤美，勤美日前還與台南幫的太子建設聯手，以42億餘元的價格，共同拿下台中金典酒店的不良債權。

此外，牽涉金額最高的，當屬在台北士林擁有大片土地資產的士電、士紙、新紡等「士林三寶」，而就類股而言，動作最積極的，食品股當之無楚A味王、泰山分別在台北天母以及彰化推案，黑松在鄰近微風廣場的大片土地，也已經積極規畫開發。

勤美轉型發展不動產 確立集團發展新方向

勤美是國內鑄件大廠，美國3大汽車廠都是它的客戶，受惠不動產、生鐵買賣以及轉投資勤美達的挹注，上半年勤美自結，每股稅前盈餘就高達3元，絲毫不輸給電子股。

提起轉型至不動產市場，勤美董事長何明憲的理由很有趣，也值得省思。何明憲說，因為市場跟成本的考量，勤美的生產重心移往大陸，大陸賺的錢比台灣多，「大陸的幹部回台灣，講話都比總部的還大聲」，讓他覺得，台灣勤美必須要轉型，另創一條新的成長曲線。

相較於一般傳統產業拿自家閒置的廠房重新開發，勤美可算是專業，且獨樹一格。過去不動產事業由旗下轉投資的膳u建設負責，看好不動產事業前景，今年起勤美把旗下的不動產事業升格為獨立的事業部，由膳u建設負責一般住宅；同時，投資由律師及投資分析師等專業人士組成的日華資產，作為勤美進軍商用不動產以及商用不良債權的主要操盤單位。

何明憲認為，國內的不動產沉寂已久，價格也明顯落後新加坡及香港，此時是投資的好時機；特別是釵h中小企業主到大陸投資後，財富迅速累積；而且，一般民眾的換屋需求浮現，國內的房地產還有一段榮景。繼推出的「仰哲」、「本因坊」、「樸園」等在國內打出名號；日前與太子建設聯手，拿下台中金典50%的債權，未來將計畫進一步發行REITs，市場預期收益率至少有8%，遠高於現階段定存利率將近3倍。

士林三寶想像題材多 實質入帳仍需要時間

影響不動產價值最重要的關鍵，就是位置。綜觀全台灣，以台北市最具開發價值；而士電、士紙、新紡3家業者，因在士林的舊廠房位在精華區，隨著不動產景氣回升，長期股價還是看漲。

在士林三寶中，士電士林舊廠位於中山北路和忠誠路口，面積達9,800多坪，原先規畫開發成百貨商場、高級住宅及辦公大樓3部份，但最近已決定取消住宅計畫，朝辦公大樓及百貨商場開發，預估2008年完工，其中一棟賣斷給中鼎工程，包含辦公樓以及地下停車位在內，交易金額高達46.36億元，屆時也將一次認列獲利。

士紙的士林廠離士林夜市最近，土地面積達1.2萬坪，規畫朝住宅、各式商場、百貨甚至商業旅館的多樣性主題開發。目前，開發案已在台北都委會審議中，預估年底前可定案。市場估算，若以住宅為主要商品來銷售，預估銷售金額可達120億元至140億元之間，以利潤率約25%至30%推估，對母公司士紙每股貢獻至少10元。

新紡士林廠面積1.5萬坪，緊鄰新光醫院，並面對士林行政中心，規畫開發為科技園區。日前有券商發表報告指出，這筆土地帳面價值約11.6億元，若以每坪75萬元計，潛在獲利約94.77億元，對新紡每股獲利貢獻更將高達32元以上。

味王推出天母樂活 可望貢獻EPS逾2元

食品廠的土地雖然不若士林三寶來得大又多，不過開發閒置土地，將資產轉為現金流的想法可是有志一同。以味王為例，味王將舊有的士林汽車修護廠，拿來誚a上15樓、地下3樓的資訊服務辦公大樓，推出「天母樂活」，短短幾天，銷售就突破5成。根據味王估算，該建案的營收貢獻約21億元，淨利約4億元，EPS貢獻可望超過2元，最快民國97年可以入帳。

泰山新時代兩年完工 黑松資產多身價暴漲

泰山以員林舊廠土地分期進行建案，第五期建案工程「泰山新時代」近日已正式取得建照，預估總銷售金額將近10億元，預估兩年內完工，並認列獲利。而黑松台北廠除了部分租給微風廣場，每年有3億元以上的租金收益外，鄰近微風二期的土地還有1,000多坪；黑松日前已成立資產管理公司，專職進行開發，加上深坑閒置資產超過1萬坪，隨著不動產景氣復甦，黑松身價暴漲，羨煞同業。