天草薰

二○○六年已經過了一半，雖然近來股匯市震盪激烈，但台灣房屋市場似乎沒有冷卻下來的跡象，處在目前這個房價已經上漲一波、外部諸多有利環境逐漸鈍化、長期房價卻仍看好之尷尬時刻，現在究竟是該買房子？還是該賣房子？

近二、三年來台灣房地產市場景氣上揚，主要是拜低房價、低利率及低稅率的「三低」環境之賜，但今年來「三低」環境逐漸消失，特別是房價紛紛來到歷史高點，但房市買氣仍然綠意盎然，不外乎以下幾個原因。

利率低檔撐起房市高檔

利率仍處低檔，儘管央行已經數度調升利率，但是目前市場上房貸利率仍然處於歷史低檔，約二‧五至三％之間，特別是國內銀行業者近幾年來在企金及消金這兩大業務都鎩羽而歸之後，房貸業務便成為金融業者兵家必爭之地，為了搶這塊房貸大餅，業者紛紛以低利利誘房貸客戶，鞏固房貸版圖。因此購屋民眾是最大受惠者，由於房貸利率仍偏低，無異變相的提高民眾所得及購屋能力。

這就是為什麼論者不斷質疑近年國民所得原地踏步，房市不應該有如此買氣之原因。不過他們忽略利率持續低檔，提升了民眾所得及購屋能力的事實，以房價所得比來定義購屋壓力，更是一種見樹不見林的看法，因為只要民眾可以低成數自備款、且貸到輕鬆付款之低利房貸，高一點的房價還不至於全面封殺民眾購屋需求與購屋意願，何況還有高油價衍生出來的保值需求推力。

去年國際油價一度突破每桶七十五美元的歷史價位，今年又再度來到此天價，即使後來都回跌下來，但因高油價所帶來的民生日用物資、水電費、交通費率都齊聲喊漲的連鎖效應，至今還是餘波蕩漾，連主計單位都承認有通膨壓力，民間老百姓的感受一定更甚過政府機構，於是一股購屋保值的心理與需求就「油」然而生了！

萬物齊漲房價不寂寞

不管有沒有達到真正通膨標準，在萬物齊漲，只有薪水不漲的此際，一般市井小民根深柢固的心理是，這時只有買不動產來保值才是「硬道理」。於是又有人說，今年連風光幾年了的汽車業與百貨業也出現業績大幅衰退景象，房市一枝獨秀沒道理。實際上這也是一種「膠柱鼓瑟」的看法，因為越是在這種時候，有錢者當然更不吝於買豪宅、增巨室，即使是平民百姓其心理也是寧節衣縮食，也得趕快為自己及子女買一張晉身有殼一族的門票，此時房市不獨紅都很難！

「有夢最美，希望相隨」，在上述一拉一推的力道之外，所有已買房子或正計畫買房子的人，心中都還有一個夢，那就是兩年後兩岸關係將更趨和緩、三通水到渠成，台灣房市就將「出運」啦！當然這不是不切實際的空想，而是兩岸關係發展之必然趨勢，因為原本極力阻擋兩岸更多互動的民進黨政府，已經敲定今年十月開放第一類大陸人士來台觀光，兩岸節日包機，此舉無異將點燃三通的引信，即使未來未再見政黨輪替，兩岸更加開放也是神仙都擋不住的趨勢。

除非有重大非經濟因素出現，房市買盤仍將源源不絕的在市場上釋出，特別是在台灣房價與亞洲國家相較仍偏低的前提下，其間一段價差的想像空間，正是這波房市大夢最迷人之處。

總體來看，今年下半年房市基本面不會有太大改變，年底北高市長選舉是唯一干擾因素，但其影響是短暫的，此外預售案量放大是另一隱憂，特別在下半年幾個重量級大案都將以高人一等的價位上場，房價多空激戰的情形將更明顯，因此下半年在面對不動產進出策略上可遵循「兩優先兩迴避」原則：

房市未來不是夢

一、購屋仍以有重大建設支撐及就業機會大者優先，此為購屋兩大優先原則。由於目前房市買氣有別於整體經濟景氣，因此房市強弱之勢將更涇渭分明，所以在購屋策略上還是唯建設利多是問，其中有較強勁就業機會之地區，益加凸顯需求，房價支撐力道也較強。台北市區仍是各方看好之地，捷運站周邊、高鐵近市區之站區周邊等。
二、避開房價高、量體大的標的或區域。房價要高人一等一定要有高人一等的條件，若區域推案不斷、個案量體很大，而房價又持續往上拉高，這不會是市場常態，所以切記莫追高。
三、避開投機性的產品。投機性不動產具有低自備、高投報的特色，只是其高投資報酬率很多是數字遊戲堆砌出來的，一旦完工後恐怕是禁不起市場嚴酷考驗的，萬一該類產品供給量又多如牛毛，屆時房價要保得住都有問題，遑論租金依舊能維持高檔，所以親身做市場調查確認真實投報率，才不會偷雞不著蝕把米。

至於手頭有閒置不動產者，是要續抱還是要賣？房價若來到持有後的最高點，建議可先行獲利了結，特別是若本身屋況老舊、區域內缺乏建設利多、區內預售推案又不斷放大者，更該逢高出脫，因為這類產品未來影響房價的變數將會增多，逢高獲利了結不失是個明智的抉擇。

雖然台灣房市未來不是夢，但築夢還是要踏實，過高的槓桿操作，過高的未來期待都是不切實際的，從個人的需求出發，輔以週遭生活機能及交通建設加持，從容的搭上這班房市前進的列車，才能確保一趟快樂的房市之旅！