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景氣、品牌、團隊 REITs選美三要

　國內REITs市場自九十四年三月富邦一號上市至今，REITs總發行金 額已達四四七億元，目前國內已發行的六檔REITs，這個不動產證券 化商品，從國外流行到國內，被視為抗通膨的最佳利器。目前國內已 經發行了六檔REITs，未來還會陸續發行新商品，很多投資人常會我 ，到底怎樣選REITs最聰明？ 　我認為，房地產景氣、品牌、管理團隊這三個條件，缺一不可。首 先，在房地產景氣部分，又可分為好幾個角度來討論，例如，資產品 質與地點，簡單地說，就是「Location」，投資人應考量不動產建造 成本、屋齡、管理概況等資產品質；另外，地點及交通因素對於租金 收益影響極大，一般而言，大型都會區及交通便利區域之不動產較具 抗跌性，還有也應多注意商業氣息之移轉及未來發展性。

　　其次是承租人品質及分散情形，承租人付租能力直接影響REITs之 收益，過於集中之租約可能在退租時產生較大衝擊，故良好承租人品 質及穩定之租約始有穩定之基金收益。

　　還有，不動產類型也要分清楚，不同類型資產，應依經營管理之門 檻及招租之困難程度，而要求不同等級之風險溢酬。通常，辦公室及 商場等與主要經濟活動及民生需求直接相關，不動產營運風險較低。

　　除了上述之外，品牌也是一個重要考量。以富邦系列REITs來講， 自規劃初期即以富邦集團金融與不動產事業合作，以嚴謹態度為投資 人選擇優質不動產，並於基金成立後持續維持招租品質、增購優良標 的以增加基金獲利，更主動提供各項REITs資訊、架設網站等，使投 資人對REITs有進一步瞭解，長久的努力逐漸建立投資人之信心。

　　最後，投資人也不能忽略管理團隊的重要性。不管是安排機構(Ar ranger)專業能力或是不動產管理能力，對REITs報酬率高低的表現， 有舉足輕重的地位，一個專業的Arranger將可為發起人與投資人帶來 雙贏。

　　此外，不動產管理機構對於REITs之管理能力與經驗，包括內部管 理能力(招租能力、大樓維護及成本降低能力)以及外部能力(增購優 質標的、追求基金成長之能力），也扮演影響股價高低的關鍵角色。