新華社：中國房價拐點近在眼前 第4季恐大跌！

【鉅亨網編輯查淑妝　台北綜合報導】

新華社發表文章指出，傳統的樓市銷售旺季並沒有給低迷的房地産市場帶來驚喜。根據市場機構的統計， 9 月份以來，國內多個城市樓市成交量持續處於低位；與此同時，不久前多個上市房企公佈的半年報顯示，房企的存貨量已經達到 4 年來最高水平；此外，隨著流動性的不斷收緊，房企資金鏈更是日益緊張。在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，房價「拐點」已近在眼前，觀望心理或推動第 4 季房價迎來深度回落。

香港《大公報》報導，文章指出，自年初房地産調控進一步加力以來，重點城市的樓市成交量就開始走下坡路。在 9 月傳統的樓市銷售旺季開始前，地産銷售已經在多個城市遇冷。即便進入了「金九銀十」，銷量下跌的趨勢依舊沒有改變。

數據顯示，在 30 個監測城市中，逾 5 成城市成交面積環比下跌， 7 個城市環比跌幅超過 20% 。進入 9 月以來，在中國指數研究院重點監測的 35 個城市中，樓市成交量同比下降的城市數量由 19 個上升為 22 個，其中成交量同比跌幅超過 30% 的城市也由 11 個上升為 13 個。銷量的下跌在重點城市的表現尤其明顯。

業內人士分析認為，受限購、限貸等多重調控政策的影響，潛在的購房者無論從購房資格還是購買能力上都開始受到明顯限制，這直接導致了成交量的回落。而樓市整體預期的變化，也使不少消費者在短期內購房的意願下降。

成交量的回落，直接導致了開發商庫存的增加。根據不久前陸續公佈的上市房地産公司半年報，上市房企的存貨量已經達到 4 年來的最高水平。

據統計，第 2 季兩市 136 家房地産公司的總存貨較第 1 季增長突破兆元大關，達 1.07 兆元 (人民幣，下同) 。其中最引人關注的「招保萬金」四大巨頭，今年第 4 季的存貨數據都出現了大幅增長，在一線城市，截至目前的去庫存時間一般需要 1 年以上，甚至到 2 年左右。

國家統計局公佈的數據顯示，前 8 個月全國住宅新開工面積為 102089 萬平方米，而同期住宅的竣工面積則為 37095 萬平方米，差額高達 6.5 億平方米，這顯示出樓市的潛在供應量較大。

鏈家地産首席分析師張月認為，預計年前,開發商除了加大在高端項目上的獲利機會外，還會通過多種方式消化庫存，否則，大量庫存積壓和年底新項目增多，有可能會使明年初的項目難以抵抗價格普降的壓力。

除了銷量的大幅回落和庫存的持續增加之外，懸在開發企業頭上的另一把利劍——資金鏈，同樣面臨著前所未有的考驗。

數據顯示，上半年上市房企整體資産負債率上升了 3.58 個百分點，達到 72.25% 。負債總額突破兆元，達到 10921.43 億元，同比上漲 41.29% 。其中，最具殺傷力的流動負債已佔負債總額的 70.62% ，高達 7712.57 億元，同比上漲 53.88% 。其中，短期借款和一年內到期的非流動負債分別同比上漲 12.66% 和 89.42%，達到 669.61 億元和 980.37 億元。顯然過去的鉅額舉債已到歸還之時。

負債纍纍的同時，銀行貸款卻在不斷收縮。對於大部分房企來説，資金問題愈加嚴重。

中國房地産學會副會長陳國強預計，在開發商普遍負債增加、供應量增大、購買力不足的局面下，必然更期望採取以價換量的銷售模式，房價下跌的步伐有望加快，價格「拐點」有望加速確立。

事實上，在房地産調控政策累積作用下， 8 月份 70 個大中城市有 46 個城市新建商品住宅價格停止上漲步伐，與 7 月份相比，價格止漲城市明顯增多。不過，雖然房價已經出現了明顯的下跌趨勢，但與人們期待的「拐點」仍有不小的距離。市場仍然以小幅度、部分樓盤、局部戶型、中小房企降價為主，尚未進入普降階段。

張月表示，目前開發商試探性降價的成分仍多，但市場已經進入深度觀望期，成交量的持續下降，説明房價小幅下降難以被消費者接受，多數購房者仍在期待房價的進一步下降，這種觀望心理或推動第 4 季房價迎來深度回落。