買房驚見「坪數縮水」怎麼辦？房屋買賣面積短少求償 5 步驟，房產專家與律師教你如何討回公道！

比對權狀與合約，釐清短少坪數與性質

首先，請找出當初簽署的「不動產買賣契約書」，並至地政事務所申請最新的「建物登記謄本」（含主建物、附屬建物如陽台、及共同使用部分公設）。

檢視重點：

• 比對合約上記載的面積與地政機關登記謄本是否一致。
• 確認短少的部分是「主建物（室內坪數）」、「附屬建物（陽台、雨遮）」還是「公共設施（公設）」。這會影響後續求償的金額計算與談判籌碼。

保全證據：申請地政事務所「複丈」與專業測量

若懷疑是登記面積與實際物理面積不符，買方可以向房屋所在地的地政事務所申請「建物測量成果圖」，並申請現場複丈（重新測量）。

複丈結果如果確實小於權狀登記面積，地政事務所會核發正式的測量成果圖。這份官方文件將是您未來談判、協調甚至打官司時，最無可爭議的鐵證。

寄發存證信函，依法通知賣方並主張權利

根據中華民國民法第 356 條規定，買方在發現房屋有瑕疵（即面積短少）時，應立即通知賣方。若怠於通知，可能會被視為承認其所受領的物。

因此，在此步驟中，您應委請律師或自行撰寫並寄發「存證信函」給賣方（若是經由仲介成交，應同時副知仲介公司）。信中須明確指出面積短少的事實、複丈結果，並依民法第 359 條、第 360 條主張「減少價金」或「損害賠償」。

進行第三方調解與協商（消保官/調解委員會）

寄發存證信函後，通常會進入談判階段。如果賣方（建商或前屋主）不願配合，您可以採取以下管道進行調解：

• 預售屋/建商：向各縣市政府消費者保護官（消保官）申訴，或向消費者爭議調解委員會申請調解。
• 中古屋/前屋主：向房屋所在地的鄉鎮市區公所「調解委員會」申請調解。

調解若能達成共識，其效力等同於法院確定判決，可以省去繁雜的訴訟時間與成本。

提起民事訴訟，請求減少價金與損害賠償

若調解不成立，最後的手段就是向法院提起民事訴訟。買方可以依據民法物之瑕疵擔保責任，要求：

1. 減少價金：按短少坪數比例，要求賣方退還相應比例的購屋款。
2. 損害賠償：若當初賣方有特約保證面積（例如合約特別註明「保證室內實坪30坪」），則可請求不履行之損害賠償。

※ 訴訟過程中，法院通常會囑託建築師公會或土木技師公會進行鑑定，以作為判決依據。